一、購房合同已簽,貸款手續(xù)已辦好,但房管局面簽沒簽,怎么樣辦退房手續(xù)虧錢少

合同簽訂后的履行過程中，如沒有標(biāo)的物的嚴(yán)重瑕疵，或者一方嚴(yán)重違約，合同雙方當(dāng)事人均應(yīng)依約履行，不應(yīng)隨意解除合同，以保持合同的穩(wěn)定性，保護(hù)各方當(dāng)事人的合法權(quán)益。當(dāng)然，你與房產(chǎn)公司協(xié)商同意解除合同的，或者一方向?qū)Ψ街Ц哆`約金而解除合同的，應(yīng)當(dāng)予以認(rèn)定，而不應(yīng)當(dāng)加以干涉。至于你欲解除網(wǎng)簽，則需要與房產(chǎn)公司協(xié)商一致，在未達(dá)成新協(xié)議之前，房管局有權(quán)拒絕辦理解除網(wǎng)簽；如果你們雙方協(xié)商解除了購房合同，房管局拒絕辦理解除網(wǎng)簽，則是沒有道理的，應(yīng)予以糾正。

二、簽訂房屋買賣合同,房產(chǎn)證未過戶,合同是否有效

簽訂房屋買賣合同，房產(chǎn)證未過戶，合同如果符合以下條件的仍然有效
（一）雙方簽訂購房合同時具有相應(yīng)的民事行為能力；
（二）雙方意思表示真實，不存在欺詐、脅迫等情況；
（三）購房合同不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗。
《民法典》第一百四十三條，具備下列條件的民事法律行為有效
（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；
（二）意思表示真實；
（三）不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗。

引用法規(guī)
[1]《民法典》 第一百四十三條

三、房產(chǎn)證沒辦下來前簽房屋買賣合同是否有效

房產(chǎn)證還沒辦下來，簽訂的房屋買賣合同有效，但無法辦理過戶手續(xù)。
《民法典》
第二百一十四條 不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。
第二百一十五條 當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。
《民法典》第一百四十三條，具備下列條件的民事法律行為有效
（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力;
（二）意思表示真實;
（三）不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗。
第四百六十五條，依法成立的合同，受法律保護(hù)。
依法成立的合同，僅對當(dāng)事人具有法律約束力，但是法律另有規(guī)定的除外。

引用法規(guī)
[1]《民法典》 第二百一十四條
[2]《民法典》 第二百一十五條
[1]《民法典》 第一百四十三條
[2]《民法典》 第四百六十五條