一、買(mǎi)賣(mài)不破租賃可以違約解除嗎？

買(mǎi)賣(mài)不破租賃可以違約解除的，既然是違約解除，那么違約方就要承擔(dān)違約責(zé)任。比如在房屋買(mǎi)賣(mài)后，新房東要單方解除租賃合同的，就是違約責(zé)任，雙方的約定，其應(yīng)該向租客支付違約金，數(shù)額在一到三個(gè)月租金之間。

二、買(mǎi)賣(mài)不破租賃租約可以解除嗎

1、正因?yàn)橘I(mǎi)賣(mài)不破租賃，后續(xù)法律關(guān)系出租人才不需要與承租人重新簽訂租賃合同，因?yàn)樵赓U合同是合法有效的，必須使用居住到租賃期滿。買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則是應(yīng)當(dāng)遵守的，在城鎮(zhèn)房屋租賃合同中同樣如此。出租人和承租人訂立了租賃合同，在租賃期間，出租人出賣(mài)租賃房屋，是可以的。

2、第三人作為買(mǎi)受人可以買(mǎi)到該房的所有權(quán)，但在這個(gè)租賃房屋上存在的租賃關(guān)系不能消滅，必須承認(rèn)該租賃關(guān)系，不能打破現(xiàn)存的租賃關(guān)系。受讓人與承租人產(chǎn)生租賃關(guān)系，構(gòu)成債的轉(zhuǎn)移，承租人向出租人交納房租，繼續(xù)履行租賃合同。買(mǎi)賣(mài)不破租賃設(shè)立的目的，是保護(hù)承租人的租賃權(quán)。通常認(rèn)為，在一個(gè)租賃關(guān)系中，承租人是弱者，因此要給承租人更多的保障，因此，即使出租人把房子賣(mài)了，租賃關(guān)系仍然存在，買(mǎi)受人不可以破壞這個(gè)合同租賃關(guān)系。

三、買(mǎi)賣(mài)不破租賃可以約定排除嗎

當(dāng)事人租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使出租人將租賃物讓與他人，對(duì)租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響，買(mǎi)受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。最高院有針對(duì)買(mǎi)賣(mài)不破租賃做出一系列的司法解釋?zhuān)贤ㄒ灿邢鄳?yīng)的法律法規(guī)，這是一個(gè)任意性規(guī)范，合同當(dāng)事人可以通過(guò)約定排除。合同法重申買(mǎi)賣(mài)不破租賃法律原則，但允許當(dāng)事人另有約定，也就是說(shuō)，民法為私法，允許當(dāng)事人之間通過(guò)約定排除該原則的適用。出租人與承租人能否在租賃合同中作相反約定，即租賃物在租賃期發(fā)生使用權(quán)變動(dòng)的，原有的租賃合同即消滅或者解除。如果原房東與租客在租賃合同中約定在租賃期內(nèi)房屋的產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動(dòng)，租賃合同將于產(chǎn)權(quán)變更之日終止。那么房屋通過(guò)買(mǎi)賣(mài)產(chǎn)權(quán)完成變更后，原房東和租客的租賃關(guān)系就結(jié)束了，此時(shí)新房東有權(quán)要求租客搬走。

四、買(mǎi)賣(mài)不破租賃還未租住是否可以解約

不可以，私有房屋在租賃期內(nèi)，因買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原合同對(duì)租賃人和新房主繼續(xù)有效。
在以下情形發(fā)生時(shí)，無(wú)論當(dāng)事人雙方是否存在解除合同的約定，出租人都可以提前解除合同。

1、發(fā)生不可抗力致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)的
在履行合同過(guò)程中發(fā)生了不可歸責(zé)于承租人的事由，致使房屋大面積或全部毀損，比如因雷擊而發(fā)生大火，燒毀房屋，在這一情況下，出租人可以提前解除合同。

2、承租人沒(méi)有按照約定的方式或者是不依房屋的性質(zhì)使用房屋的
承租人未按照約定的方式或者是不依房屋的性質(zhì)使用房屋的，致使房屋受到損失的，出租人可以提前解除合同。

3、承租人擅自轉(zhuǎn)租房屋的
承租人沒(méi)有通過(guò)出租人同意將房屋轉(zhuǎn)租給第三人的，出租人可以提前解除合同。

4、承租人不支付租金
承租人沒(méi)有正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付，如果承租人逾期還不支付的，出租人就可以解除合同。

5、雙方對(duì)租賃期限沒(méi)有約定或者約定不明確的
雙方對(duì)房屋的租賃期限沒(méi)有約定或者約定不明確的，可以視為不定期租賃，雙方均可以隨時(shí)解除合同，但出租人要解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。

五、買(mǎi)賣(mài)不破租賃承租方能否不續(xù)租？

買(mǎi)賣(mài)不破租賃承租方能不續(xù)租，放棄自己的租賃權(quán)，解除租賃合同。如果在租賃期限內(nèi)房子被賣(mài)掉，承租方可以自主決定是否和新房東續(xù)租。如果其提出續(xù)租要求，新房東不得拒絕，應(yīng)該一直履行到合同期限屆滿。